3 преимущества бизнеса на субаренде квартир

Если вы снимаете квартиру у собственника, это называется арендой. Но иногда взятую в аренду квартиру можно передать другим людям, если это условие прописано в арендном договоре. Такую переуступку права пользования квартирой от арендатора к третьим лица называют субарендой. 

Что такое субаренда

Основные схемы получения дохода на недвижимости связаны с покупкой этой недвижимости.  Но покупка жилья — это большие расходы. Не все могут купить недвижимость даже в ипотеку, тем более — не одну, а несколько. И доставшиеся по наследству от родителей, бабушек и дедушек “лишние” квадратные метры тоже есть не у каждого. 

Субаренда позволяет начать зарабатывать в этой нише без серьезных финансовых вложений. Такой бизнес можно начать не только на жилье, но и на коммерческих объектах — офисах, складах и т.п. В статье мы разберем особенности субаренды жилой недвижимости.

Читайте также, как открыть хостел. 

Основы бизнеса на субаренде квартир

Мы уже выяснили, что субарендой  называется передача права проживания в квартире от арендатора к третьим лицам — субарендаторам. Как правило, квартиру берут на долгосрок с оплатой по месяцам, а пересдают на более короткие периоды — по дням или даже по часам. Суть бизнеса заключается в том, что краткосрочная аренда намного дороже долгосрочной. В среднем при 100% загруженности можно заработать в три раза больше. То есть если вы платите в месяц 30 000  рублей, посуточно эта же квартира может принести 90 000 рублей (по 3 000/руб в сутки).

Более точный расчет можно сделать иходя из состояния квартиры и региона, поскольку ставки на краткосрочную аренду очень отличаются в разных городах. 

Традиционно краткосрочная аренда востребована в следующих городах:

1. в мегаполисах. Туда традиционно приезжает много людей — по делам или в гости. Посуточная аренда для них — недорогая альтернатива гостиницам.
2. на курортах. Там краткосрочная аренда пользуется спросом только в курортный сезон.
3. в городах, где происходят события национального или международного масштаба — крупные спортивные соревнования (чемпионаты мира, Олимпиады и т.д), форумы, крупные выставки.
4. в студенческих городах — там жилье снимают студенты и их родители, если нет возможности остановиться в общежитии. 

Но ваша целевая аудитория — не только туристы, командировочные или студенты. Люди иногда ищут жилье на 3-7 дней даже в своем родном городе. Это происходит по самым разным причинам: решили разъехаться или переждать ремонт, нужно срочно разместить приехавших родственников и т.п. 

Согласно анализу цен на жилье в 69 российских городах (данные за 2019 год), наиболее выгодно сдавать жилье в краткосрочную аренду в Новокузнецке — можно получить почти в 6 раз больше по сравнению с долгосрочной арендой. Также выгодно запускать этот бизнес в Махачкале, Ижевске и Омске. В столице и Санкт-Петербурге разница — чуть больше, чем в два раза, а средний показатель по РФ  – в три раза.

При этом важно учесть некоторые особенности сдачи квартир:

1. Полная заполняемость квартир практически недостижима. Очень хорошим показателем считается заполняемость 80-90, приемлемым — от 60%. 
2. Доход от субаренды нельзя назвать пассивным. Нужно заселять и выселять квартирантов, решать текущие вопросы и оперативно чинить то, что сломалось, давать рекламу, отвечать на звонки. Можно нанять управляющего, который возьмет все заботы на себя, но это — дополнительные расходы. Имеет смысл нанимать управляющего, когда количество квартир достигнет 7-10. 
3. Обязательно нанять уборщицу.
4. В договоре аренды должен быть пункт, позволяющий передавать ее в субаренду. В противном случае у вас могут быть неприятности. 
5. Важно учесть риски поломки, порчи имущества, а также воровства.

Основные плюсы бизнеса:

1. Возможность начать с небольшими вложениями. Чтобы взять в долгосрочную аренду одну квартиру, достаточно иметь 20 — 50 тыс. рублей (зависит от города, района, площади, состояния квартиры, а также от того, на каких условиях вы ее арендуете: платите ли комиссию риэлтору, платите за 1 месяц или за 2-3 месяца). 
2. Зарабатывать на этом может любой человек. 
3. Начав с одной квартиры, со временем можно “раскрутиться” и взять 5,10 квартир и более.

Где найти деньги на субаренду

Хотя стартовый капитал для этого бизнеса невелик, но даже эту небольшую сумму нужно найти. 

1. Использовать свои накопления. Накопить нужную сумму для большинства людей реально за несколько месяцев. 
2. Взять в долг у родных или друзей и отдать через 1-2 месяца. 
3. Потребительский кредит. Опять же — вполне реально для большинства людей. Сумму до 100 000 рублей в месяц некоторые банки дают даже неработающим людям. Главное — наличие постоянной регистрации в регионе, где вы берете кредит. Процентная ставка — 11-13% годовых. 
4. Кредитная карта.  Получить ее еще проще, чем взять кредит, и обычно есть льготный период от 50 до 110 дней. Но если вы не уложитесь в этот период, придется платить по завышенной процентной ставке — обычно 24-36% годовых. 
5. Микрозаймы. Получить деньги в МФО реально почти для любого человека, даже безработного. Но проценты очень высоки, поэтому этот способ крайне нежелателен. 
6. Инвестор. Можно найти человека, который готов вложить деньги в ваш бизнес. Для этого потребуется составить бизнес-план. 

Читайте подробности, где взять деньги на бизнес. 

Как выбрать квартиру

При выборе квартиры обратите внимание не следующие детали: 

Месторасположение и транспортная доступность.

Высоко ценятся квартиры у метро, в центре, около крупных транспортных развязок. Добраться туда должно быть удобно из любого района. Также важна хорошая инфраструктура: супермаркеты, аптеки и т.д. 

Характеристики квартиры.

Лучше всего брать в аренду однокомнатные квартиры. Важен приличный внешний вид, свежий ремонт (не обязательно очень дорогой), мебель и все необходимое для жизни в хорошем состоянии, работающая сантехника. Квартира не должна быть захламленной или грязной.  Важен также внешний вид подъезда и всего дома, лифт (кроме квартир на первом этаже). Предпочтительны новые дома — там больше метраж, новые коммуникации и ремонт. 

Рассмотрите квартиры на первом этаже. Для временных квартирантов это, как правило, не проблема, но хозяевам бывает сложно сдать такие квартиры, и они охотнее идут на уступки.

Наведите справки о соседях — среди них не должно быть конфликтных личностей, которые будут следить за сменой жильцов и постоянно жаловаться.

Что касается техники, минимальный необходимый набор следующий:

• холодильник,
• стиральная машина-автомат, 
• плита и микроволновая печь,
• телевизор, 
• интернет с вай-фай,
• электрический чайник,
• утюг с гладильной доской. 

Наличие кондиционера будет плюсом, особенно летом. Техника не обязательно должна быть совершенно новой, но она должна исправно работать. 

Цена и условия договора.

Цена не должна быть выше средней по рынку. Важно, чтобы собственник был в курсе ваших планов по субаренде. Можно попробовать не сообщать ему и молча заселять новых жильцов в надежде, что соседи ничего не расскажут, а сами хозяева не будут приходить и проверять квартиру. Но это грозит крупными неприятностями, когда правда станет известна (а рано или поздно это произойдет). 

Возникает вопрос, как мотивировать хозяев согласиться на субаренду. Для этого существует множество техник и приемов. В первую очередь, нужно постараться показать свою серьезность и убедить их, что вы не собираетесь делать ничего опасного или противозаконного.

В большинстве случаев квартиру посуточно снимают вполне приличные люди, которым по какой-то причине нужно жилье на несколько дней. Пообещайте проводить “фейс-контроль” для квартиросъемщиков, брать залог и копии паспортов. Объясните, что в ваших интересах поддерживать “товарный вид” квартиры — поэтому там будет регулярно убираться горничная, а вы будете следить за поломками и общим состоянием жилья. 

Где искать клиентов 

Основные каналы для поиска субарендаторов:

• Авито и другие доски объявлений,
• сайты, посвященные недвижимости,
• сайты вроде booking.com, tripadvisor, airbnb,
• группы и паблики в соцсетях,
• тартегированная и контекстная реклама. 

Вам потребуется бюджет на рекламу, хотя часть ресурсов — бесплатные. Но многие ресурсы берут деньги за размещение объявлений или за их продвижение. Бесплатных возможностей вам не хватит, чтобы обеспечить нужный уровень заполненности. 

Старые способы, которые также можно использовать: расклейка бумажных объявлений на остановках и на столбах, а таке реклама в аэропорту, на авто- и ж/д вокзалах.

Схема организации работы 

Разберем пошаговый план организации бизнеса:

1. Подготовительный этап. В это время нужно проанализировать рынок и дать пробные объявления, протестировать спрос, оценить конкурентов. Важно понять, насколько услуга востребована в вашем городе. 
2. Выбор квартиры или квартир, подписание договора. 
3. Маркетинговая кампания. 
4. Подготовка договора.
5. Поиск уборщицы. 
6. Показы квартиры, заключение первого договора. 
7. Дальнейший поиск жильцов.

Сколько нужно денег для сдачи квартир

Все зависит от региона и условий договора. В среднем на аренду одной однокомнатной квартиры с выплатой залога, комиссионных уйдет от 20 000 до 50 000 рублей. Также нужен бюджет на маркетинг. 

Предположим, в городе с населением 3 млн человек вы берете две “однушки” по 20 000 рублей каждая и сдаете по 2 000 рублей в сутки. 

• долгосрочная аренда – 40 тыс. рублей;
• коммунальные услуги – 6 тыс. рублей;
• маркетинг– 10 тыс. рублей;
• покупка чая, кофе – 1 тыс. рублей.

Итого вам потребуется 61 тыс. рублей. 

Сколько можно заработать на субаренде квартир

Средняя выручка при полной заполняемости — в 3 раза выше стоимости долгосрочной аренды. Если в месяц вы платите 20 тыс. рублей в месяц, в сутки квартиру можно сдавать за 2 тыс. рублей. Но это идеальный расклад. Вот что нужно заложить в свой бизнес план (расчет на одну квартиру):

• примерно шесть дней простоев в месяц — минус 12 тыс. руб.
• оплата коммуналки — 3 тыс. руб,
• горничная – 5 тыс. руб.

Получается, с одной квартиры вы получите не 40 тыс. рублей чистой прибыли, а примерно 20 тыс. (без учета расходов на рекламу). 

Список документов для сдачи квартиры

Статья 615 ГК РФ дает арендатору право сдавать квартиру. Единственное, что требуется — правильно и юридически грамотно составить контракты на аренду и субаренду.  В противном случае в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса арендодатель имеет право подать в суд.

Нужно ли оформлять ИП?

Такой бизнес с точки зрения закона — разновидность предпринимательства, поэтому требуется регистрация. Обычно бизнес оформляют в форме ИП. Оптимальная система налогообложения — УСН (патент).  

В отдельных регионах России действует налоговый режим для самозанятых граждан без необходимости регистрации ИП. В соответствии с законом номер 422-ФЗ граждане могут  зарегистрироваться в качестве самозанятых и заниматься арендным бизнесом, если речь идет о жилой недвижимости. Сдавать в аренду/субаренду нежилые помещения при этом нельзя. 

Налог составляет  4% при работе с гражданами и 6%- с юридическими лицами. Условия:

1. Работать в регионе, который принимает участие в этой программе (всего в 2020 году 23 региона).
2. Максимальный доход  2,4 млн рублей в год.
3. Без наемных сотрудников. 

Возможные риски при сдаче квартир 

Основные риски — кража или порча мебели или техники, проблемы с ФНС, жалобы на жильцов, использование квартиры криминальными элементами.

Поэтому важно все оформлять официально и грамотно составлять договор  субаренды. Последний должен ссылаться на первичный договор аренды с прописанным там право на передачу квартиры в пользование третьим лицам. Обязательно соответствие всех пунктов действующему законодательству, в частности ГК РФ. Составление контракта лучше доверить юристу.

Обязательные пункты договора:

• данные сторон — полные имена, паспортные данные;
• адрес квартиры, полное описание объекта, включая описание мебели и техники;
• цена и порядок расчетов между сторонами;
• права и обязанности арендатора и субарендатора;
• размер залога и условия его возврата;
• срок действия и порядок продления договора;
• форс-мажор;
• порядок разрешения конфликтов и споров. 

Советы начинающему бизнесмену

Прежде чем брать квартиру в аренду, оцените спрос. Может быть, в вашем регионе субаренда не востребована. 

Помните, что не любая квартира подойдет для субаренды. Внимательно выбирайте объект. 

Работайте только официально, по составленному юристом договору.

Залог — обязателен. 

Желательно, чтобы минимальный срок заселения квартирантов составлял трое суток.

Пробуйте и тестируйте все каналы продвижения.  

Продумайте систему скидок для тех, кто живет в квартире не менее недели. 

Субаренда — востребованный вид бизнеса, особенно в местах с высоким спросом на жилье.  Благодаря этому вы можете начать получать доход с недвижимости, которая вам не принадлежит, и стартовать с минимальными вложениями. Еще один важный плюс — бизнес легко масштабировать. Но важно учесть особенности и подводные камни субаренды. 

Читайте также про 21 рабочую идею заработка на недвижимости.